Contratto di locazione 3+2, quali sono le principali caratteristiche e perché conviene?
Il contratto 3+2 è un contratto adatto a tutte le esigenze e a tutti i conduttori, considerato che non serve dimostrare alcun tipo di “status” come conduttore, differentemente dai contratti transitori.
Il contratto ha una validità di anni cinque, ma sei mesi prima della scadenza del primo triennio il locatore ha facoltà di richiedere indietro l’immobile per esigenze proprie o per vendere l’immobile, secondo quanto disposto dall’art. 3 c. 1 della L. 431/98. Altrimenti alla scadenza dei tre anni il contratto si proroga automaticamente di due anni, ma con obbligo del locatore di comunicare entro 30 gg dalla scadenza contrattuale la proroga all’Agenzia delle Entrate.
E’ possibile stipulare un contratto 3+2 anche con locatore o conduttore società, non solo fra persone fisiche. In questo caso l’unica limitazione è che non è possibile optare per la cedolare secca.
Il contratto a canone concordato 3+2 è un contratto che consente al locatore ed al conduttore di usufruire di agevolazioni fiscali.
Tali agevolazioni però si hanno perché c’è una contrazione dell’autonoma negoziale delle parti, in quanto il testo del contratto è “standard”, perché uguale da utilizzare per tutti i comuni italiani.
A tale bozza di contratto peraltro, non si possono apporre modifiche sostanziali, proprio perché il MIT, assieme alle Associazioni maggiormente rappresentative delle proprietà e degli inquilini, hanno sviluppato questo modello contrattuale.
Fondamentale è che il canone pattuito fra le parti rientri nel massimo consentito dal calcolo che viene effettuato fra valore della zona di riferimento ove è ubicato l’immobile, calcolo dei mq convenzionali e caratteristiche dell’immobile.
Il contratto è un 3+2 ( o 4+2, 5+, 6+2 etc…) e si proroga poi di anni due, se nessuna delle due parti comunica disdetta.
Il locatore se opta per la cedolare secca:
- ha una aliquota fissa del 10%;
- ha uno sconto del 25% dell’IMU
Il locatore se opta per la tassazione ordinaria; - ha una detrazione IRPEF del 30,5% del canone imponibile;
- ha uno sconto del 25% dell’IMU;
- ha uno sconto del 30% dell’imposta di registro, pagando l’ 1,4% del canone annuo e non il 2% come di consueto.
Avv. Federico Bocchini
