Le locazioni nei centri commerciali rappresentano una forma di contratto particolare, sia per le dimensioni degli spazi coinvolti sia per le dinamiche specifiche che caratterizzano questi contesti. Il rapporto tra il proprietario del centro commerciale e i singoli negozi (i conduttori) è regolato da una serie di norme, ma soprattutto da accordi contrattuali che possono includere clausole particolari, diverse dalle locazioni commerciali tradizionali.
Caratteristiche delle locazioni nei centri commerciali
- Contratti flessibili e personalizzati:
Le locazioni all’interno di un centro commerciale, pur essendo disciplinate in generale dalla legge italiana, seguono logiche contrattuali più flessibili e talvolta specifiche, data la natura collettiva e organizzata del centro stesso. I proprietari del centro spesso stipulano contratti individuali con i vari esercenti, negozi e punti di ristorazione, adattando le condizioni alle necessità commerciali di ciascun conduttore. È prassi che questi contratti non seguano rigidamente le regole ordinarie delle locazioni commerciali previste dalla legge n. 392/1978, come durata fissa e canoni di locazione predefiniti.
- Durata contrattuale:
La durata delle locazioni nei centri commerciali tende a essere negoziata individualmente. E’ regolamentata dalla legge n. 392/1978, che prevede una durata minima di 6+6 anni per le locazioni commerciali ordinarie. Nei contratti dei centri commerciali la durata può essere più flessibile, spesso legata alle esigenze di turnazione degli spazi e alla rotazione delle attività per mantenere attrattivo il centro.
- Canone di locazione:
Il canone per le locazioni nei centri commerciali è generalmente variabile e può includere:
- Una parte fissa: un canone base determinato in relazione alla metratura dello spazio locato.
- Una parte variabile: legata al fatturato del negozio. Questo sistema consente al locatore di partecipare indirettamente al successo dell’attività e, al tempo stesso, di condividere il rischio d’impresa con il conduttore.
- Contributo alle spese condominiali e promozionali: I negozi all’interno di un centro commerciale spesso partecipano alle spese condominiali e a quelle relative alle campagne promozionali del centro (pubblicità, eventi, illuminazione, ecc.).
- Spese condominiali e di gestione:
I contratti di locazione nei centri commerciali includono generalmente una quota di spese condominiali per la manutenzione degli spazi comuni (pulizia, sicurezza, illuminazione, riscaldamento, ecc.) e per i servizi comuni (come parcheggi, aree ricreative). Queste spese possono rappresentare una parte significativa dei costi di gestione del negozio.
- Clausole di esclusiva e assortimento:
Nei contratti di locazione dei centri commerciali è comune inserire clausole di esclusiva che impediscono a concorrenti diretti di aprire un’attività analoga nello stesso centro, garantendo così un certo livello di protezione al conduttore. Inoltre, possono esserci clausole che stabiliscono le tipologie di assortimento di merci che l’inquilino può vendere, per evitare sovrapposizioni con altri punti vendita e per mantenere un bilanciamento tra le varie categorie merceologiche presenti nel centro.
- Clausole risolutive:
Spesso i contratti nei centri commerciali includono clausole risolutive espresse che consentono al locatore di sciogliere il contratto in caso di mancato rispetto delle regole del centro commerciale, come la partecipazione alle campagne promozionali o il mancato pagamento delle spese condominiali.
- Contributi all’allestimento e recesso anticipato:
Nei centri commerciali è frequente che il locatore contribuisca all’allestimento del negozio con contributi finanziari o sconti sull’affitto iniziale, in modo da incentivare l’apertura di nuove attività. In cambio, il conduttore si impegna a restare per una durata minima contrattualmente stabilita. Se il negozio chiude prima della scadenza, potrebbe dover restituire tali contributi o pagare una penale per recesso anticipato.
Regolamentazione giuridica delle locazioni nei centri commerciali
Dal punto di vista giuridico, le locazioni nei centri commerciali rientrano formalmente nelle locazioni commerciali regolate dalla legge n. 392/1978, anche se di sovente vengono spesso negoziate e gestite in modo diverso, con clausole specifiche che mirano a conciliare le esigenze delle attività commerciali e la gestione del centro.
- Durata minima: Come anticipato precedentemente, per le locazioni commerciali ordinarie la durata minima è 6 anni, rinnovabile per altri 6, salvo diverso accordo tra le parti. Tuttavia, nei centri commerciali, le parti possono talvolta concordare durate diverse, purché nel rispetto delle leggi vigenti.
- Recesso anticipato: In generale, la legge prevede che l’inquilino possa recedere con preavviso di 6 mesi per gravi motivi, ma nei centri commerciali è comune prevedere clausole che limitano questa facoltà o richiedono il pagamento di una penale in caso di recesso anticipato.
- Indennità di avviamento: La legge n. 392/1978 prevede il diritto a un’indennità di avviamento per l’inquilino in caso di mancato rinnovo del contratto per volontà del locatore. Tuttavia, nei centri commerciali, queste norme possono essere derogate per accordo delle parti, ed è possibile che il diritto all’indennità sia escluso, data la natura particolarmente dinamica di questi contesti commerciali e per il fatto che l’avviamento può essere insito nella struttura del centro commerciale e non nel singolo negozio. Per questo motivo capita spesso che viene esclusa.
Aspetti peculiari della gestione degli spazi nei centri commerciali
I contratti di locazione nei centri commerciali tendono a essere più complessi rispetto alle locazioni ordinarie, poiché il gestore del centro ha il compito di coordinare molteplici attività, garantendo che la struttura nel suo complesso rimanga attraente per il pubblico. Tra i principali obiettivi del gestore vi sono:
- Bilanciamento delle attività: Assicurarsi che le varie attività presenti all’interno del centro siano diversificate e complementari, per evitare sovrapposizioni tra negozi che potrebbero ridurre la redditività complessiva del centro.
- Gestione degli spazi comuni: Mantenere gli spazi comuni in perfette condizioni, incluse aree ricreative, parcheggi, e spazi per eventi.
- Attrazione del pubblico: Investire in attività promozionali, eventi, e campagne pubblicitarie per mantenere alta l’attrattività del centro e garantire un flusso costante di visitatori, a vantaggio di tutti i negozi presenti.
- Turnover: Gestire il turnover dei negozi in modo che i punti vendita meno performanti possano essere sostituiti senza compromettere la vitalità del centro.
Conclusioni
Le locazioni nei centri commerciali sono una realtà complessa e diversa dalle locazioni commerciali tradizionali. L’aspetto più significativo è la flessibilità contrattuale che consente di adattare le condizioni della locazione alle esigenze specifiche del centro commerciale e delle singole attività. I canoni, la durata, le clausole di esclusiva e le spese condominiali sono generalmente oggetto di contrattazione personalizzata, e gli accordi spesso contengono clausole che non si riscontrano nelle locazioni commerciali ordinarie.
Questo tipo di locazione richiede una particolare attenzione da parte dei conduttori, che devono valutare con cura le condizioni contrattuali e il potenziale economico derivante dalla presenza all’interno di un centro commerciale.
Avv. Federico Bocchini
