Locazioni brevi: gli adempimenti degli intermediari e le modalità di tassazione.

L’articolo 4 D.L. 50/2017 disciplina le modalità di tassazione dei canoni relativi ai contratti di locazione riconducibili alla categoria delle c.d. locazioni brevi.

Per locazione breve si intende il contratto di locazione relativo a beni immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni concluso da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per cui non vi è l’obbligo di registrazione se non formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Nella pratica può accadere che un intermediario intervenga nella conclusione di un contratto o nella fase della riscossione del canone: in questa ipotesi il legislatore ha previsto a carico degli intermediari alcuni adempimenti di natura fiscale.

Ai sensi dell’articolo 4, commi da 4 a 5-ter, D.L. 50/2017 gli intermediari:

• se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare, entro il 30 giugno dell’anno successivo, i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’Entrate n. 132395 del 12 luglio 2017, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
• se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi. La ritenuta dovrà essere oggetto di certificazione ai sensi dell’articolo 4 D.P.R. 322/1998 e di indicazione nel modello 770.
  In merito a quest’ultimo aspetto l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 24/E/2017, ha chiarito che:
• in caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite;
• in caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane s.p.a.) nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (ad es. PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti ad operare la ritenuta che deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento;
• la ritenuta deve essere operata anche qualora l’intermediario abbia delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito del relativo importo al locatore. Tale attività deve essere riferita al delegante e, pertanto, gli adempimenti di versamento della ritenuta e di certificazione della stessa, nonché di comunicazione dei dati relativi al contratto, devono essere posti in essere a suo nome.
  La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, mentre non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro che non hanno la natura di corrispettivo.

Gli adempimenti inerenti alla comunicazione dei dati, l’effettuazione, il versamento e la certificazione delle ritenute operate devono essere effettuati da tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato. Al riguardo, nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 132395 del 12 luglio 2017 viene specificato che se gli intermediari non residenti:

• dispongono di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 Tuir, devono adempiere agli obblighi di comunicazione per il tramite della stabile organizzazione;
• risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si devono avvalere di un rappresentante fiscale, che in qualità di responsabile d’imposta, individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 D.P.R. 600/1973, deve provvedere anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.
  La ritenuta effettuata deve essere versata dall’intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata, utilizzando il codice tributo 1919 istituito con la risoluzione 88/E/2017.

La natura della ritenuta varia in ragione dell’esercizio o meno per l’applicazione della cedolare secca da parte del locatore, infatti se l’opzione per la cedolare secca:

• è stata esercitata, la ritenuta è da considerarsi a titolo d’imposta;
• non è stata esercitata, la ritenuta è da considerarsi a titolo d’acconto.
  Da ultimo, si sottolinea che l’articolo 13-quater, comma 1, D.L. 34/2020 ha previsto l’estensione della responsabilità solidale per l’effettuazione e il versamento delle ritenute sui canoni derivanti dai contratti di locazione breve in capo ai soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al medesimo gruppo societario dell’intermediario che è intervenuto nel pagamento del canone.

Avv. Federico Bocchini