La vicenda in esame nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo in tema di locazione, su una richiesta di pagamento di canoni di locazione per i mesi di aprile, maggio, giugno, luglio e agosto 2020.
L’opponente eccepiva:
- la nullità del contratto di locazione per il venir meno della c.d. cosa in concreto, giacché le parti avevano stipulato la locazione di natura transitoria in quanto il conduttore aveva l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i 12 mesi, studiando Economia all’università;
- che l’opponente si era ritrovata inaspettatamente impossibilitata a svolgere il fine per il quale il contratto di locazione è stato stipulato, a causa del Covid-19, quindi sarebbe venuta meno la causa contrattuale di cui all’art. 1325 c.c.;
- che per il combinato disposto dell’art. 1463 e 1256 c.c., il locatore sarebbe stato impossibilitato a garantire la prestazione a causa di evidente forza maggiore che avrebbe risolto il contratto, non potendo dunque pretendere l’adempimento della controprestazione a cui era tenuta la conduttrice.
Si costituiva l’opposta, dichiarando che solo con la notifica dell’opposizione era venuta a conoscenza del rientro della conduttrice alla casa di residenza. Precisava, inoltre, di non essere mai venuta meno ai propri obblighi derivanti dall’art. 1575 c.c., garantendo sempre alla conduttrice la fruibilità dell’immobile. Aggiungeva che l’impossibilità sopravvenuta contemplata dall’art. 1463 c.c. (impossibilità totale della prestazione), non poteva applicarsi al caso di specie considerato che anche nelle fasi più critiche dell’espansione del virus, ciò che era stato compromesso non era stato mai l’oggetto del contratto di locazione inteso quale utilizzo e godimento del bene.
Il Giudice sulla nullità del contratto di locazione per studenti, non trovava condivisibile la richiesta di nullità del negozio ed esonero del pagamento del corrispettivo.
Questo perché veniva considerata errata l’attribuzione di una rilevanza giuridica a una semplice motivazione personale (abitare in una città universitaria o meno), che esula dalla causa negoziale e dunque rilevante giuridicamente che non è mai venuta meno (godimento dell’immobile). E di certo, prosegue il Giudice, non può individuarsi come causa in concreto la fruizione dell’immobile solo in concomitanza con le lezioni universitarie in presenza, perché all’interno di un corso di studi formano parte integrante dell’attività anche lo studio, la partecipazione online, le esercitazioni e altro. Peraltro, tutte le questioni relative all’organizzazione dello studio, sono irrilevanti per il locatore.
Come noto, il contratto di locazione rientra nel genere di contratti a prestazioni corrispettive, nel quale il locatore si impegna a consegnare l’immobile, dietro pagamento di un canone. Nel caso di specie, non vi è alcuna lesione, essendo stato possibile per il conduttore usufruire dell’immobile. Non vi sono peraltro elementi per ritenere che “l’effettiva frequentazione” del corso di studi sia stata condivisa dal locatore ed assunta a condizione contrattuale specifica.
Quanto alla sopravvenuta impossibilità della prestazione, non ricorre nessuna delle fattispecie di impossibilità, trattandosi di prestazione possibile tanto nella fisicità, che sotto il profilo della conformità a norma di diritto. Nulla vietava alla conduttrice/studentessa di rimanere nell’immobile locato, ma la stessa ha preferito fare ritorno alla casa familiare. Né il Governo ha reso l’immobile inagibile “per legge” o il locatore ha posto in essere azioni che abbiano reso inutilizzabile l’immobile. Quindi lo studente non potrà sospendere o ridurre unilateralmente il canone.
Alla luce di quanto sopra, il contributo di locazione era valido ed efficace, come la pretesa creditoria azionata.
Avv. Federico Bocchini
